La demografia come previsione del mercato immobiliare: La demografia è dunque basilare per fare una previsione del mercato immobiliare, allora andiamo a vedere: cosa ci dicono i dati demografici in questi ultimi anni?
Ci dicono che il numero di persone che abita in Italia non cresce, è più o meno stabile.
In questo numero ‘complessivo però’ ci sono dei distinguo: il numero di italiani che diminuisce, il numero di stranieri che aumenta, il numero di ‘nuove famiglie’ che non aumenta, le persone si sposano di meno ed hanno meno figli.
Questa lettura della demografia ha degli effetti sul mercato immobiliare.
Gli stranieri quando vengono in Italia, difficilmente lo considerano un trasferimento definitivo. Anche se trovano un lavoro fisso, dopo alcuni anni tendono a ritornare nel proprio paese di origine e qui in Italia non investono in case.
Se andiamo a vedere il numero di mutui erogati per comprare una casa, la percentuale di mutui presi da stranieri sarà molto minore alla percentuale di stranieri residenti nel Nostro paese; i motivi sono molteplici, dalla precarietà del lavoro agli stipendi bassi, ma quello che più conta è che di solito si lasciano sempre una possibilità di tornare da dove magari hanno lasciato parenti e proprietà immobiliari di loro possesso.

Il prezzo delle case oggi: I prezzi delle abitazioni oggi si sono notevolmente abbassati, rispetto solo 10 anni fa’. In alcuni casi gli immobili hanno avuto fino al 50% della perdita di valore dal 2008, anno di inizio delle scoppio della bolla immobiliare.

La bolla immobiliare italiana di cui nessuno parla: Ebbene sì, il mercato immobiliare italiano ha avuto una ‘bolla’, proprio come quello spagnolo, forse meno marcata, ma dagli stessi connotati.
L’entrata nell’euro, l’aumento della ricchezza media, la voglia di una casa, la speculazione edilizia, la cementificazione, la brama di guadagno di tanti palazzinari, ha portato a costruire tante case proprio perchè c’era tanto da guadagnare, i prezzi sembravano salire senza mai doversi fermare, ma nel 2008 è arrivata la crisi finanziaria che ha azzerato tutti i ‘guadagni virtuali’ dei proprietari di casa, che si sono ritrovati case dove ora pagano tasse smisurate rispetto il reale valore di mercato delle abitazioni, in quanto i calcoli dei vari catasti sono stati fatti proprio quando le rendite catastali erano effettivamente diverse dalla realtà di oggi.

Mercato immobiliare e crisi economica: La crisi economica purtroppo non conosce affatto limiti: uno dei tantissimi settori che è stato colpito, e che pertanto ha subito una sorta di crollo molto pesante è quello delle compravendite immobiliari, settore che contribuisce a creare non soltanto reddito, ma anche tantissimi posti di lavoro. Non si pensi solamente al danno causato ai players diretti come agenzie immobiliari e costruttori edili, ma anche a tutto l’indotto che questo settore ha alle spalle.
Questo crollo è dovuto principalmente ad una ridotta capacità reddituale dei cittadini che per far fronte al periodo di crisi, hanno iniziato a vendere le proprie unità immobiliari incrementando l’offerta di immobili sul mercato, e dunque aumentando il numero di case in vendita, a fronte di un calo della domanda di degli stessi. Ciò ha causato un decremento consistente dei prezzi. ediamo pertanto quali sono stati i rami maggiormente colpiti del settore delle compravendite immobiliari.
Spesso e volentieri, quando si parla di ritorno al passato nell’immaginario collettivo si pensa ad un qualcosa di positivo, ma non in questo caso: negli anni Ottanta infatti, il mercato delle compravendite delle case ha raggiunto dei picchi veramente bassi per quanto riguarda le vendite e gli acquisti delle case, e nel periodo di crisi che sta colpendo l’Italia, il mercato immobiliare è riuscito ad eguagliare quei risultati bassi registrati circa quarant’anni fa.
Se si confrontano i dati delle vendite del 2011 con quelli del 2012, il confronto risulta essere veramente negativo: gli acquisti dei negozi sono calati del circa venti cinque percento, ovvero un quarto rispetto le vendite globali realizzate nel 2011, e lo stesso discorso lo si può fare per quanto riguarda le vendite degli uffici, che hanno subito la stessa percentuale di perdita, mentre riescono a subire una perdita minore le vendite dei capannoni industriale, con una percentuale del venti percento in meno, dato comunque sempre preoccupante se lo si paragona a quello del 2011.

La crisi economica e i dati in calo: Essendoci la crisi, con tanto di licenziamenti e di lavoratori mandati in disoccupazione, il numero delle case vendute è diminuito, e questo ha avuto delle ripercussioni anche sulle banche: lo scorso anno infatti, si è registrato un calo del quaranta percento per quanto riguarda l’acquisto delle case richiedendo un mutuo, le richiestedi mutui per altre spese diverse dall’acquisto di una casa sono scesi del trenta percento mentre l’acquisto dei semplici terreni è calato del circa venti cinque percento, altri dati preoccupanti che simboleggiano appunto che la crisi economica risulta essere ancora presente in Italia. Anche le vendite delle case residenziali hanno avuto un crollo assolutamente da non sottovalutare: la percentuale di perdita è stata del circa venti cinque percento, che in termini monetari equivale ad una perdita di circa settanta cinque miliardi di euro,
Entrando maggiormente nei dettagli, le più grandi città d’Italia hanno registrato soltanto una serie di cali per quanto riguarda il valore cioè il prezzo delle case da vendere: le città che hanno subito un calo maggiore sono Catania e Genova, con una percentuale che si aggira attorno ai quattro percento in entrambi i casi, seguite dalla città di Torino, che registra una perdita del circa due percento, mentre Milano e Roma riescono a contenere le perdite, con una percentuale di poco superiore all’uno percento.
Le uniche due città che riescono a registrare un aumento sono Napoli, che registra un aumento del circa venti percento, grazie ad una particolare manovra da parte del Comune che è riuscita a non far crollare il mercato immobiliare e Verona, che purtroppo registra un aumento veramente lieve, che si distacca di pochissimo dallo zero percento.

Stime per il mercato immobiliare: Si stima, comunque, che per il 2017 ci sarà un ulteriore 6.9% di rialzo sul numero complessivo di transazioni economiche che si erano verificate nel solo mercato immobiliare nel 2016: l’anno passato si era chiuso comunque con un bilancio positivo ed un rialzo delle transazioni di oltre il 16%. Questo significa che in soli due anni il mercato immobiliare è cresciuto di oltre 23 punti percentuali, spia di un sistema che sta cambiando e che sta cercando di ritrovare un trend positivo.
Nei dati del 2016, tuttavia, emerge chiaramente che, nonostante l’aumento di transazioni, il prezzo complessivo degli immobili è stato nuovamente in calo: basti pensare che dal 2008 ad oggi gli immobili hanno perso generalmente il 50% del proprio valore. Nel solo 2016 ne hanno perso il 2%, un trend comunque migliore rispetto agli anni iniziali della crisi, durante i quali il picco a ribasso dei prezzi immobiliari è stato davvero vertiginoso.
Secondo i dati de Il Sole 24 ore, tuttavia, la curva crescente di acquisto degli immobili rimane strettamente legata a due fattori che si intersecano: il luogo di compravendita e il prezzo al metro quadro.
Nelle principali città italiane come Roma e Milano, ad esempio, per il 2017 sono previste quasi 40 mila transazioni che riguardano immobili dai 5000 ai 7000 euro a metro quadro. Questo dipende dalla conformazione delle città, più propense ad ospitare immobili di pregio, soprattutto nelle zone centrali, ma anche dal costo della vita quotidiana in queste grandi metropoli. In città come Genova, Bari, Bologna, Palermo o Napoli, la concentrazione delle transazioni immobiliari è molto più bassa e riguarda immobili con prezzi inferiori al metro quadro, almeno secondo le stime.